La loi n° 2010-788 portant engagement national pour l’environnement du 12 juillet 2010 a rendu obligatoire l’annexe environnementale pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2012, portant sur des surfaces à usage de bureaux ou de commerces de plus de 2.000 mètres carrés et pour tous les baux en cours à compter du 13 juillet 2013 (nouvel article L. 125-9 du Code de l’environnement).

La mise en œuvre de cette annexe sera définie par un décret, non encore publié à ce jour.
D’ores et déjà, l’article L. 125-9 donne des indications en prévoyant :

« 1. Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale.

Un décret définit le contenu de cette annexe.

2. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le preneur permet au bailleur l'accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique.

3. Cette annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.

4. Ces dispositions prennent effet le 1er janvier 2012 à l'égard des baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Elles prennent effet trois ans après l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement pour les baux en cours. »

L’objectif poursuivi par cette annexe est de définir les obligations respectives des parties  au bail, relativement à l’amélioration, à moyen terme, des performances environnementales de l’immeuble loué.

L’annexe verte doit permettre aux parties de réaliser :
-    Un état des consommations afférentes à l’immeuble loué,
-   Un descriptif technique détaillé des installations et équipements énergétiques de l’immeuble loué (tels que chauffage, climatisation, ventilation, isolation, éclairage, distribution d’eau, gestion des déchets),
-    Un mesurage détaillé des performances environnementales de l’immeuble, avec distinction des consommations intrinsèques de l’immeuble et des consommations liées à l’utilisation des locaux loués,

et de définir :
-    Les objectifs d’amélioration des consommations de l’immeuble, en fonction des caractéristiques de l’immeuble et de l’activité exercée par le Preneur dans les locaux loués,
-    Les obligations qui pourront s’imposer au Preneur en vue de limiter les consommations énergétiques liées à l’utilisation des locaux loués,
-    La périodicité de l’obligation de suivi des consommations environnementales de l’immeuble,
-    Les modalités de rencontres périodiques des Parties en vue de décider des ajustements ou travaux d’amélioration énergétique qu’elles estimeront nécessaires.

Selon les objectifs définis, les parties pourront définir les moyens à mettre en œuvre et notamment :
-    leurs obligations respectives aux fins d’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble loué,
-    les moyens à mettre en œuvre pour y parvenir,
-    la description, le chiffrage et la répartition du coût des travaux d’amélioration éventuellement définis,
-    les conditions de réalisation des travaux d’amélioration éventuellement définis et leur impact sur les conditions d’exploitation des locaux loués par le Preneur,
-    les modalités et outils de mesurage périodiques des performances environnementales de l’immeuble,
-    une clause de rendez-vous afin d’analyser l’efficacité des moyens convenus et de déterminer les actions correctives éventuelles à mettre en œuvre.

L’objectif poursuivi par l’annexe environnementale est une perspective de concertation entre bailleur et preneur, afin d’améliorer les performances environnementales des immeubles. Le processus est contractuel et exclut les rapports autoritaires entre les parties.

L’article L. 125-9 du Code de l’environnement est d’ailleurs relativement prudent et dispose : « l’annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétiques des locaux concernés. »

La publication du décret d’application permettra d’y voir plus clair sur le contenu exact de cette annexe. Affaire à suivre donc.

Pour plus de renseignement sur le contenu que pourrait comporter une annexe verte dans l’attente de la publication du décret, n’hésitez pas à me contacter.

Texte de la question (question publiée au JOAN du 20 juillet 2010, p.8047) :

M. Gilles Bourdouleix appelle l'attention de M. le ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur l'article R. 123-45 du code de la construction et de l'habitation, (CCH), qui stipule qu'en matière de protection contre les risques d'incendie et de panique dans les immeubles recevant du public, il n'est pas nécessaire de délivrer des autorisations municipales pour l'ouverture des ERP de 5e catégorie qui ne comportent pas de locaux de sommeil. De ce fait, les villes ne sont pas fondées à exiger, sur cette base, la fourniture d'un dossier préalable à l'ouverture de l'ERP auprès de son exploitant. Cette dispense est surprenante car l'exploitant d'un ERP qui réalise des travaux de création, d'aménagement ou de modification de cet établissement doit toujours en obtenir l'autorisation par le maire, sur le fondement de l'article L. 111-8 du CCH. Mais elle l'est plus encore quand on sait que l'article L. 111-8-3 du CCH oblige le maire à délivrer un arrêté municipal préalable à l'ouverture de ce même type d'établissement, concernant leur accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite (par application combinée des articles R. 111-19-7 et R. 111-19-29 du CCH). Cette différence d'approche paradoxale en termes de réglementations relatives aux risques d'incendie et de panique et d'accessibilité rend complexe le traitement des dossiers d'ouverture de ces ERP de 5e catégorie. Aussi, il souhaiterait savoir si une réforme est envisagée afin d'harmoniser les réglementations applicables aux ouvertures d'ERP de 5e catégorie.


Texte de la réponse (réponse publiée au JOAN du 26 octobre 2010, p.11671) :

Le code de la construction et de l'habitation (CCH) fixe les dispositions destinées à assurer la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public. Ces dispositions ont été élaborées en fonction de la nature de l'exploitation et de l'effectif du public., Des dispositions particulières existent notamment pour les petits établissements, dits « de 5e catégorie ». Des événements dramatiques ont montré que, dans les petits établissements comportant des locaux d'hébergement pour le public, les conséquences d'un sinistre pouvaient s'avérer très lourdes, notamment si un incendie se déclarait pendant la nuit et que les dispositions réglementaires relatives à la sécurité n'étaient pas respectées, ce qui a impliqué de prendre des dispositions particulières pour cette catégorie. Le contrôle de ces établissements par les commissions de sécurité a donc été renforcé dès le stade de la demande du permis de construire ou de l'autorisation de travaux par le décret du 27 octobre 2004 (qui modifie notamment l'article R. 123-45 du CCH) imposant pour les ERP de 5e catégorie qui disposent de locaux à sommeil : la consultation de la commission de sécurité avant la délivrance du permis de construire ; l'autorisation du maire donnée après avis de la commission de sécurité pour les travaux qui ne sont pas soumis à permis de construire ; une visite de réception par la commission ; des visites périodiques de la commission de sécurité. Pour les ERP de 5e catégorie comprenant des locaux d'hébergement pour le public, l'autorisation d'ouverture est demandée au titre de la sécurité contre les risques d'incendie et au titre de l'accessibilité aux personnes handicapées. Pour les ERP de 5e catégorie ne comportant pas de locaux d'hébergement pour le public, la demande d'autorisation d'ouverture par l'exploitant n'est pas réalisée au titre de la sécurité incendie mais uniquement au titre de l'accessibilité, les enjeux en matière d'accessibilité étant identiques en présence ou en l'absence de locaux à sommeil. Dans ce dernier cas, le dossier doit être instruit par la sous-commission d'accessibilité mais également par la sous-commission de sécurité incendie compétente. Ainsi, la différence d'approche s'explique par une distinction du statut des ERP comprenant des locaux d'hébergement pour le public, en raison du dispositif de sécurité de lutte contre les incendies. Cette même distinction n'est pas nécessaire s'agissant de l'accessibilité des ERP.

Par décision en date du 15 novembre 2010, le Conseil d’Etat a refusé de renvoyer au Conseil Constitutionnel la question de la conformité de l’article L. 122-9 du Code de l’urbanisme aux droits et libertés garantis par la Constitution, et notamment à la libre administration des collectivités territoriales (Conseil d’Etat, 15 novembre 2010, req. n°343.445, Commune de Bains-Sur-Oust).

Le Conseil d’Etat a en effet justement retenu que la question de la conformité de cet article avait fait l’objet, à l’époque de sa publication au sein de l’article 3 de la loi du 13 décembre 2000, d’une décision de conformité de la part du Conseil Constitutionnel (décision n°DC 2000-436 du 7 décembre 2000).

Jugeant qu’aucun changement de circonstances survenu depuis cette décision n’était de nature à justifier que la conformité de l’article L. 122-9 du Code de l’urbanisme à la Constitution soit de nouveau examinée par le Conseil Constitutionnel, le Conseil d’Etat a en conséquence justement rejeté la question prioritaire de constitutionnalité présentée par la Commune de Bains-Sur-Oust.

Texte de référence : décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010
Articles : R. 261-18, R. 261-18-1 et R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation

Le décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010 modifie le régime de la garantie intrinsèque d’achèvement en matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), afin d’apporter une sécurité juridique renforcée aux acquéreurs en l’état futur .

Ce faisant, le décret rapproche le régime de la VEFA de celui de la vente d’immeuble à rénover (VIR), créé par l’article 80-V de la loi du 13 juillet 2007 et son décret d’application n°2008-1338 du 16 décembre 2008.

Les modifications du régime de la intrinsèque d’achèvement sont les suivantes.

1. La garantie intrinsèque d’achèvement sera réputée exister dans les hypothèses suivantes (nouvel article R. 261-18 du Code de la construction et de l’habitation) :

• si l’immeuble est mis hors d’eau, aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier ne doit grever l’immeuble,
• si les fondations sont achevées, le financement doit être assuré à hauteur de 75% du prix des ventes de l’immeuble, soit par les fonds du vendeur déjà investis dans l’opération ou disponibles pour la financer à l’exclusion des fonds ayant pour origine des dations en paiement ou des emprunts, soit par les crédits confirmés (définis par le décret comme les crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu’à l’achèvement de l’opération). Par ailleurs, le vendeur doit avoir ouvert un compte unique, propre à  l’opération, et doit s’engager à y centraliser les fonds assurant le financement de l’opération.

2. Le décret réforme les conditions dans lesquelles le vendeur en l’état futur peut exiger le paiement du prix de vente, en mettant en place un échéancier des paiements. Selon le nouvel article R. 261-18-1 du Code de la construction et de l’habitation, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder :

• 35 % à l'achèvement des fondations ;
• 50 % à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
• 65 % à l'achèvement du dernier plancher haut ;
• 70 % à la mise hors d'eau ;
• 80 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
• 90 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
• 95 % à l'achèvement de l'immeuble.

Le même texte prévoit que le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Comme en matière de VIR, le vendeur a l’obligation de joindre à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l'art.

3. Enfin,  l’achèvement de l’immeuble (qui met fin à la garantie intrinsèque) résulte désormais d’une règle unique visée à l’article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation : « La garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2. »

Ce régime entrera en vigueur pour les ventes en l’état futur d’achèvement portant sur des constructions dont le permis de construire sera déposé après le 1er avril 2011.

Un arrêt récent de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation vient sanctionner l’appel en cause d’une entreprise lors de la procédure aux fins qui suit le dépôt d’un rapport d’expertise, alors même que cet appel en cause aurait pu être effectué lors desdites opérations d’expertise, rendant ainsi les opérations techniques opposables à l’entreprise.

La Cour de cassation (dans un arrêt publié au bulletin) approuve ainsi une Cour d’appel en retenant : « mais attendu qu'ayant relevé que les opérations d'expertise s'étaient déroulées au contradictoire du maître d'œuvre à l'exclusion de toute autre partie et que les entreprises intervenantes et la SMABTP n'avaient été mises en cause par l'architecte que plus de deux années après le dépôt du rapport, et retenu que la communication de ce rapport en cours d'instance ne suffisait pas à assurer le respect du contradictoire, la cour d'appel devant laquelle l'inopposabilité de l'expertise était soulevée et aucun autre élément de preuve n'était invoqué, a exactement retenu qu'aucune condamnation ne pouvait intervenir à l'encontre des appelés en garantie sur la base de ce seul rapport d'expertise. »

Cette décision semble opérer un revirement au regard de la jurisprudence constante antérieure de la Cour de cassation, qui décidait qu’un rapport d’expertise était opposable à une partie, nonobstant l’appel en cause de cette partie postérieurement au dépôt du rapport, dès lors que cette partie avait eu la possibilité de discuter des conclusions du rapport.

Il avait ainsi été jugé : « L’assureur qui, en connaissance des résultats de l’expertise dont le but est d’établir la réalité et l’étendue de la responsabilité de son assuré qu’il garantit, a eu la possibilité d’en discuter les conclusions, ne peut, sauf s’il y a eu fraude à son encontre, soutenir qu’elle lui est inopposable » (Cass. 2e civ., 19 novembre 2009, AGF c/ MAF et société Lassie-Priou , voir aussi Cass. 3e civ., 8 avril 1992, n°90-12.351).

Si le revirement est d’apparence, il semble cependant que la Cour de cassation ait simplement donné, dans son arrêt du 27 mai 2010, une application de la notion de « fraude ». Dans l’espèce soumise à son appréciation en mai 2010, le maître d’œuvre avait en effet été le seul appelé en cause lors des opérations d’expertise (alors même que les désordres relevaient en partie de fautes d’exécution) et avait en outre attendu près de deux ans avant d’appeler en cause les entreprises ayant exécuté les travaux, ne leur laissant ainsi pas la possibilité de contester et de discuter les conclusions techniques de l’expert judiciaire désigné.

Il semble donc que l’arrêt du 27 mai 2010 fasse une application de la jurisprudence constante de la Cour de cassation : le rapport d’expertise est opposable aux parties, même appelées en cause après le dépôt, dès lors qu’elles ont la possibilité de discuter des conclusions, sauf fraude à leur encontre.