Premier article d'une série consacrée aux apports de la loi Grenelle II en droit immobilier et de l'urbanisme.
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Par une décision en date du 17 septembre 2010 (CE, 8e et 3e sous-sect. réunies, 17 septembre 2010, Commune de Saint-Baudille-de-la-Tour, n° 316259), le Conseil d’Etat a confirmé que le délai prévu par l'article L. 422-2 du code de l'urbanisme n'est pas un délai franc.
Il s’agit du délai ouvert à l’autorité compétente pour s’opposer à une déclaration de travaux.
En l’espèce, les pétitionnaires entendaient procéder à la reconstruction d’un mur de soutènement et ont, pour ce faire, déposé en mairie une déclaration de travaux complétée le 21 janvier 2005.
Le maire de la Commune de Saint-Baudille-de-la-Tour s’est opposé à cette déclaration, par arrêté en date du 22 février 2005 (soit un mois et un jour après le dépôt de la déclaration).
Le Conseil d’Etat, en décidant que le délai d’opposition ne constitue pas un délai franc, censure l’arrêté municipal d’opposition au motif que, pris après l’expiration du délai ouvert à l’autorité compétente pour formé opposition, il doit s’analyser en une décision de retrait de la décision implicite de non-opposition (nécessairement née de l’expiration du « fameux » délai ouvert à l’administration pour former opposition).
Pour mieux comprendre cette décision, il convient de rappeler :
L’arrêté du maire, pris en dehors du délai légal pour former opposition, ne peut donc constituer une opposition valable à la déclaration préalable (au regard des dispositions de l’article L. 422-2).
Aucune opposition n’ayant été formulée par le maire dans le délai légal, il convient de considérer que les pétitionnaires bénéficient d’une décision implicite de non-opposition.
La décision ultérieure du maire doit donc s’analyser en une décision de retrait de cette décision implicite.
Or, cette décision de retrait est illégale, par application de l’article L424-5 du code de l’urbanisme, la décision de non-opposition à la déclaration préalable de travaux ne pouvant faire l’objet d'aucun retrait.
Le Conseil constitutionnel a abrogé, par décision en date du 22 septembre 2010, le point e du 2° de l’article L. 332-6-1 du Code de l’urbanisme, lequel prévoyait la possibilité pour les autorités délivrant une autorisation d’urbanisme d’exiger du bénéficiaire de l’autorisation une participation aux dépenses d’équipements publics sous forme d’une cession gratuite de terrain.
Il va sans dire qu’aucune cession gratuite de terrain ne pourra plus être légalement prescrite à compter du 23 septembre 2010.
Pas plus ne pourront être mises en œuvre les cessions prescrites avant le 23 septembre 2010 date et faisant l’objet d’une instance en cours à cette date.
Reste un certain nombre de zones d’ombre et d’incertitudes sur les cessions prescrites avant le 23 septembre 2010 et non encore définitivement réalisées à la date de publication de la décision du Conseil constitutionnel.
Il appartiendra de déterminer :
Voici le commentaire aux cahiers du Conseil constitutionnel de cette décision rendue sur une question prioritaire de constitutionnel posée par la Cour de cassation, qui éclaire le débat sur les cessions prescrites avant le 23 septembre 2010 et non encore définitivement réalisées à cette date :
Commentaire aux cahiers du Conseil Constitutionnel
Le Conseil constitutionnel a été saisi le 25 juin 2010 par la Cour de cassation (arrêt n° 10-40.008 du 25 juin 2010), dans les conditions prévues à l’article 61-1 de la Constitution, d’une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit du e du 2° de l’article L. 332-6-1 du code de l’urbanisme. Cette disposition prévoit que les autorités délivrant une autorisation d’urbanisme peuvent exiger du bénéficiaire une participation aux dépenses d’équipements publics sous forme d’une cession gratuite de terrain.
Dans sa décision n° 2010-33 QPC du 22 septembre 2010, le Conseil constitutionnel a censuré cette disposition au motif, soulevé d’office, que la méconnaissance par le législateur de sa compétence affectait un droit ou une liberté que la Constitution garantit.
I. − Les dispositions contestées
L’article 23 de la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 relative à la définition et à la mise en œuvre de principes d’aménagement avait pour objet de fixer les participations à la réalisation d’équipements publics exigibles à l’occasion de la délivrance d’autorisations de construire ou d’utiliser le sol.
L’article L. 332-6 du code de l’urbanisme définit ainsi les obligations qui pèsent sur les bénéficiaires d’autorisations de construire.
Parmi ces obligations figure, au 2° de cet article, « le versement des contributions aux dépenses d’équipements publics mentionnées à l’article L. 332-6-1 ».
Aux termes de l’article L. 332-6-1 du code de l’urbanisme : « Les contributions aux dépenses d’équipements publics prévus au 2° de l’article L. 332-6 sont les suivantes : … 2° … e) Les cessions gratuites de terrains destinés à être affectés à certains usages publics qui, dans la limite de 10 % de la superficie du terrain auquel s’applique la demande, peuvent être exigées des bénéficiaires d’autorisations portant sur la création de nouveaux bâtiments ou de nouvelles surfaces construites. »
II. – La non-conformité à la Constitution
La société requérante soutenait que le e du 2° de l’article L. 332-6-1 du code de l’urbanisme instituait une privation de propriété en méconnaissance du droit de propriété garanti par les dispositions de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.
Le Conseil constitutionnel ne s’est cependant pas prononcé sur ce grief mais, après en avoir informé les parties conformément à l’article 7 de son règlement de procédure relatif à la question prioritaire de constitutionnalité et avoir pris connaissance de leurs observations complémentaires, a soulevé d’office le grief tiré de l’incompétence négative du législateur.
Il s’est fondé sur l’article 34 de la Constitution, aux termes duquel « la loi détermine les principes fondamentaux… de la libre administration des collectivités territoriales, de leurs compétences et de leurs ressources… du régime de la propriété… » et a mis en œuvre le contrôle qu’il avait défini dans sa décision SNC Kimberly-Clark n° 2010-5 QPC du 18 juin 2010 : « La méconnaissance par le législateur de sa propre compétence ne peut être invoquée à l’appui d’une question prioritaire de constitutionnalité que dans le cas où est affecté un droit ou une liberté que la Constitution garantit. »
Il appartenait en l’espèce au Conseil constitutionnel de confronter cette règle de compétence au droit de propriété garanti par l’article 17 de la Déclaration de 1789, aux termes duquel « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ». Dans sa décision n° 2010-26 QPC du 17 septembre 2010 (Décision n° 2010-26 QPC du 17 septembre 2010, SARL l’Office central d'accession au logement (Immeubles insalubres), le Conseil constitutionnel a jugé, ce qui ne faisait pas de doute, que l’article 17 de la Constitution énonce un « droit et liberté », ancien et fondamental, le droit de propriété, lequel constitue « un droit et liberté garanti par la Constitution » au sens de l’article 61-1 de celle-ci.
Il appartenait ensuite au Conseil constitutionnel, pour déterminer si le législateur avait méconnu l’étendue de sa compétence en adoptant le e du 2° de l’article L. 332-6-1 du code l’urbanisme, d’apprécier si cette disposition « affecte » le droit de propriété.
C’est ce qu’il a constaté puisque cette disposition permettait aux communes d’imposer aux constructeurs, par une prescription incluse dans l’autorisation d’occupation du sol, la cession gratuite d’une partie de leur terrain. En application de l’article 17 de la Déclaration de 1789, la loi ne peut autoriser cette cession que pour la réalisation d’une opération dont l’utilité publique est légalement constatée.
Or, le e du 2° de l’article L. 332-6-1 du code l’urbanisme attribue à la collectivité publique le plus large pouvoir d’appréciation sur l’application de cette disposition et ne définit pas, pas plus qu’aucune autre disposition législative, les usages publics auxquels doivent être affectés les terrains ainsi cédés.
La loi n’institue donc pas les garanties permettant qu’il ne soit pas porté atteinte à l’article 17 de la Déclaration de 1789.
En effet, c’est le règlement qui est venu encadrer la cession prévue à l’article L. 332-6-1. Outre l’article R. 332-16, qui est relatif aux équipements nécessaires au gaz et à l’électricité, l’article R. 332-15 précise qu’une cession forcée peut porter sur l’élargissement, le redressement ou la création de voies publiques.
Sans doute, le Conseil d’État est-il venu, dans le cadre de ses compétences, apporter des garanties pour atténuer la portée de la loi. Il veille à ce que la cession soit justifiée par un projet d’opération de voirie publique conforme à l’intérêt général et « suffisamment précis pour justifier la mise en œuvre des prérogatives exceptionnelles déterminées par les dispositions des articles L. 332-6-1 et R. 332-15 » (Conseil d’État, 1er avril 1994, Commune de Ramatuelle, n° 133210).
Mais devant cette imprécision de la loi, qu’il n’appartient pas au pouvoir réglementaire de combler dès lors qu’elle porte sur les garanties d’un droit ou une liberté, le Conseil constitutionnel ne pouvait que déclarer le e du 2° de l’article L. 332-6-1 du code l’urbanisme contraire à la Constitution, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les griefs invoqués par la requérante.
III. – Les effets de la décision
Enfin, le Conseil constitutionnel a précisé la portée de cette abrogation, en application du deuxième alinéa de l’article 62 de la Constitution, aux termes duquel « une disposition déclarée inconstitutionnelle sur le fondement de l’article 61-1 est abrogée à compter de la publication de la décision du Conseil constitutionnel ou d’une date ultérieure fixée par cette décision. Le Conseil constitutionnel détermine les conditions et limites dans lesquelles les effets que la disposition a produits sont susceptibles d'être remis en cause » ?
Tout d’abord, il n’a pas reporté dans le temps l’effet de la déclaration d’inconstitutionnalité : l’abrogation de celle-ci prend donc effet à compter de la publication de la décision. Ensuite, afin de donner un effet utile à la procédure, il a précisé que la déclaration d’inconstitutionnalité peut être invoquée dans les instances qui sont en cours à cette date et dont l’issue dépend de l’application de
la disposition déclarée inconstitutionnelle. Il n’a donc pas remis en cause, dans un souci de sécurité juridique, les situations définitivement acquises à la date de l’abrogation.
La loi portant engagement national pour l’environnement (dite loi Grenelle 2) a été publiée au Journal officiel du 13 juillet 2010.
Riche de plus de 250 articles, ce volet législatif se décline avec la mise en œuvre de six chantiers majeurs :
– la lutte contre le réchauffement climatique,
– la préservation de la biodiversité,
– le développement d’une agriculture durable,
– la prévention des risques,
– la protection de la santé,
– la mise en œuvre d’une gestion durable des déchets,
– l’instauration d’une gouvernance adaptée à cette mutation écologique de la société et de l’économie.
Un prochain article de ce blog sera consacré aux apports de la loi Grenelle 2 en matière d’urbanisme et de construction (prise en compte de la performance énergétique des bâtiments, modification des règles applicables au diagnostic de performance énergétique, prise en compte de la réglementation acoustique, annexe environnementale dans les baux, dépassement du COS pour les constructions énergétiquement performantes, extension de l’obligation d’information environnementale en matière de pollution des sols…).
L’interdiction de « tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements » dans un espace boisé classé (telle qu’elle est visée à l’article L. 130-1 du Code de l’urbanisme), est à l'origine d'un contentieux récurrent.
Le Conseil d’Etat s’est de nouveau prononcé sur cette question, dans un arrêt rendu le 31 mars 2010 (CE, 31 mars 2010, n° 310774, Commune de Martigues), en refusant d'annuler une opposition à déclaration de travaux portant sur l'extension d'une maison d'habitation située dans un espace boisé classé, au motif que les travaux projetés conduisaient, « compte tenu de leur situation », à un changement d'affectation du sol de nature à compromettre l'« intégrité » de l'espace boisé classé.
Il a cependant apporté une précision en décidant qu'« il appartient à l'autorité administrative, sous le contrôle du juge, d'apprécier si la construction ou les travaux projetés sont de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements ». En l’espèce, la décision d’opposition du maire a été validée par le Conseil d’Etat car, compte tenu de leur nature, les travaux projetés (consistant dans l’extension d’une construction existante) conduisaient effectivement à un changement d’affectation du sol de nature à compromettre l’intégrité de l’espace boisé classé.
A contrario, le Conseil d’Etat laisse entendre qu’une décision d’opposition à déclaration préalable ou un refus de permis de construire ne peut être justifiée au seul motif que les travaux envisagés se situent dans un espace boisé classé. Encore faut-il que les travaux projetés soient « de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements ».
Le Conseil d’Etat ouvre ainsi la possibilité de réaliser des travaux dans un espace boisé classé, dès lors que ces travaux ne compromettent pas la conservation, la protection ou la création des boisements.
Cette reconnaissance n'est pas nouvelle. Dans un arrêt du 19 novembre 2008, le Conseil d'État avait déjà admis que l'article L. 130-1 « n'interdit pas toute construction », sans pour autant annuler le refus de permis de construire qui lui était soumis au motif que, « compte tenu de sa situation, le projet concerné était de nature à compromettre la conservation des boisements » (CE, 19 nov. 2008, n° 297382, Cne Cavalaire-sur-Mer).
Reste cependant aujourd’hui à savoir quels pourraient être ces travaux autorisés dans un espace boisé classé, dès lors que le Conseil d'État ne fournit aucune indication pratique quant aux conditions auxquelles un pétitionnaire peut espérer obtenir une autorisation de construire (déclaration préalable ou permis de construire). C'est en effet par référence à la « nature des travaux projetés », sans autre précision, qu'il valide l'opposition à la déclaration de travaux litigieuse.
Le Conseil d'État ne dissipe donc pas les incertitudes liées à l'absence de précision des possibilités constructives subsistant à la suite du classement d'un espace boisé.
Ce d’autant plus que le Conseil d’Etat a régulièrement validé des refus de permis de construire ou des oppositions à déclarations préalables, alors même que les travaux envisagés n’emportaient aucun déboisement (CAA Bordeaux, 9 avr. 1998, n° 95BX01010 et n° 95BX0158 : l'extension d'une maison d'habitation a été refusée au seul motif que celle-ci était située dans un espace boisé classé, alors qu'elle n'impliquait pas de coupe ou d'abattage d'arbre et ne se trouvait pas sur une partie effectivement boisée), voire n’étaient pas même situés dans la zone d’espace voisé classé (CE, 22 juin 1990, n° 66815 : la création de voies d'accès et d'aires de stationnement, pour desservir une surface qui était exclue de l'espace boisé classé, a été refusée au seul constat de sa situation dans la zone d'espace boisé classé et en dehors d'une voirie antérieure au classement).
Affaire à suivre donc…
CE, 1e et 6e sous-sections, 12 novembre 2009, Société Comilux et Chavest c/ Commune de Créteil : « Lorsque le titulaire du droit de préemption a décidé de renoncer à exercer ce droit, que ce soit par l’effet de l’expiration du délai de deux mois imparti par la loi ou par une décision explicite prise avant l’expiration de ce délai, il se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision, ni, par voie de conséquence, légalement décider de préempter le bien mis en vente. »
En l’espèce, un maire avait renoncé expressément à exercer son droit de préemption urbain sur un immeuble, après réception d’une déclaration d’intention d’aliéner. Puis, il avait retiré cette décision de renonciation, au motif qu’elle aurait procédé d’une confusion, et décidé de préempter le bien en cause.
Le vendeur et l’acquéreur évincé avait saisi la justice aux fins d’obtenir la suspension de cette décision de préemption.
La décision du Conseil d’Etat effectue une interprétation stricte des articles L.213-2 et R. 213-8 du Code de l’urbanisme, qui ont notamment pour objet de garantir aux propriétaires vendeurs, de façon certaine dans un délai imparti, s’ils peuvent ou non poursuivre la vente d’un bien soumis au droit de préemption urbain. Par voie de conséquence, l’arrêt du Conseil d’Etat interdit aux titulaires du droit de préemption de revenir sur leur décision de renonciation à l’exercice de ce droit, en retirant après réflexion leur décision initiale de renonciation à l’exercice du droit de préemption urbain.
La décision de renonciation à l’exercice du droit de préemption doit donc être considérée comme définitive et insusceptible de retrait de la part de son titulaire.
Cass. 2e civ., 19 novembre 2009, AGF c/ MAF et société Lassie-Priou : « L’assureur qui, en connaissance des résultats de l’expertise dont le but est d’établir la réalité et l’étendue de la responsabilité de son assuré qu’il garantit, a eu la possibilité d’en discuter les conclusions, ne peut, sauf s’il y a eu fraude à son encontre, soutenir qu’elle lui est inopposable. »
Cet arrêt vient de nouveau confirmer une série de décisions précédentes (par exemple : Cass. 3e civ., 8 avril 1992, n°90-12.351) ayant décidé que le fait qu’un assureur (mais la décision serait identique pour les constructeurs) ne participe pas aux opérations d’expertise, dans le cadre d’une procédure de référé, ne fait pas obstacle au caractère contradictoire du rapport d’expertise à son égard lors de la procédure au fond, dès lors que l’assureur a pu discuter ce rapport dans le cadre de la procédure, sauf à ce qu’il y ait eu fraude à son encontre.
Ces décisions permettront de régulariser les poursuites, lors de la procédure au fond, à l’encontre des assureurs, qui ne sont pas toujours mis en cause lors de la procédure de référé, qui vise uniquement à voir désigner un expert et, ainsi, à interrompre le délai de prescription de la garantie décennale.
Les règles de répartition des compétences entre les tribunaux de grande instance (TGI) et les tribunaux d’instance (TI) viennent d’être modifiées par le décret n°2009-1693 du 29 décembre 2009.
En matière immobilière, le Tribunal de Grande Instance a désormais compétence exclusive pour :
Le Tribunal d'Instance devient compétent pour :
Le décret est entré en vigueur le 1er janvier 2010.
Les tribunaux saisis préalablement demeurent compétents pour statuer sur les procédures introduites antérieurement à la date d'entrée en vigueur du décret.
Nouvel article R. 211-4 : « Le tribunal de grande instance a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes :
1° Etat des personnes : mariage, filiation, adoption, déclaration d'absence ;
2° Rectification des actes d'état civil ;
3° Successions ;
4° Amendes civiles encourues par les officiers de l'état civil ;
5° Actions immobilières pétitoires et possessoires ;
6° Récompenses industrielles ;
7° Dissolution des associations ;
8° Sauvegarde, redressement judiciaire et liquidation judiciaire lorsque le débiteur n'est ni commerçant ni immatriculé au répertoire des métiers ;
9° Assurance contre les accidents et les maladies professionnelles des personnes non salariées en agriculture ;
10° Droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière, droits de timbre et contributions indirectes et taxes assimilées à ces droits, taxes ou contributions ;
11° Baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale ;
12° Inscription de faux contre les actes authentiques ;
13° Actions civiles pour diffamation ou pour injures publiques ou non publiques, verbales ou écrites. »
Nouvel article R. 221-5 : « Le tribunal d'instance connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre. »
Par un arrêt du 16 septembre 2009, la Cour de cassation a élargi le champ des hypothèses dans lesquelles une servitude conventionnelle est opposable à l’acquéreur du fonds servant.
Dorénavant, une telle servitude est opposable à l’acquéreur s’il est établi que ce dernier en avait connaissance, quand bien même il en ignorait les modalités d’utilisation et les détails pratiques.
Ainsi, une servitude est désormais opposable à l’acquéreur, « si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition » (Cass. 3e civ., 16 sept. 2009 : n°08-16499).
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 26 février 2008), que M. X... qui a acquis de la SCI Les Hauts de L'Abbaye une parcelle sur laquelle celle-ci avait établi, au profit du lotissement qu'elle a créé sur la parcelle voisine, une servitude de passage pour les canalisations d'eaux usées, a assigné la SCI Les Hauts de L'Abbaye et l'association syndicale libre Les Hauts de L'Abbaye en déplacement de cette servitude ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire que la servitude lui est opposable, alors, selon le moyen :
1°/ que les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet d'une publication ; qu'en disant que la mauvaise foi de l'acquéreur et sa connaissance de l'existence d'une servitude au moment de l'acquisition rendrait ladite servitude opposable, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30, 1°, du décret du 4 janvier 1955 ;
2°/ qu'en disant M. X... de mauvaise foi parce qu'il aurait eu connaissance de l'existence de la servitude sans caractériser en quoi celui ci aurait connu l'assiette et les modalités d'utilisation de ladite servitude au moment de la conclusion du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'ayant souverainement retenu que M. X... avait connaissance, au moment de la vente, de l'existence de la servitude dont était grevée sa parcelle, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle lui était opposable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; »
Le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude conventionnelle ne peut unilatéralement se dégager de son obligation ou tenter de la modifier.
Il ne peut se dégager unilatéralement de son obligation : une servitude conventionnelle de passage ne s’éteint pas par le seul effet de la disparition de l’enclave, contrairement à la servitude légale de passage (Cass. 3e civ., 20 janv. 2009 : n° 08-10.712).
« Vu l'article 682 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 17 septembre 2007), que les époux X... ont assigné les époux Y... pour voir constater l'existence d'une servitude conventionnelle de passage au bénéfice de leur fonds... sur leurs parcelles... et... et les voir condamner à libérer le passage ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que les époux X... étant propriétaires d'une parcelle ... jouxtant leur parcelle... et leur donnant un accès direct à la voie publique, leur fonds n'est pas enclavé de sorte que, l'état d'enclave ayant été la cause déterminante de la clause qui a fixé l'assiette et les modalités d'exercice du passage, la servitude est éteinte ;
Qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la parcelle ... disposait d'un accès suffisant pour permettre une utilisation normale du fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; »
Il ne peut modifier unilatéralement la servitude : il n’appartient pas au propriétaire du fonds servant de procéder unilatéralement au déplacement de la servitude. Si sa proposition de déplacement est refusée par le propriétaire du fonds dominant, le litige devra être tranché par le juge (Cass. 3e civ., 13 mai 2009).
Le titre recognitif d’une servitude doit faire référence au titre constitutif d’une servitude. A défaut de titre constitutif de la servitude, il ne suffit pas que l’acte de vente du fonds servant comporte une mention dépourvue de toute ambiguïté quant à la situation et à la configuration des lieux pour que cette mention remplisse les critères du titre récognitif posés par l’article 1137 du Code civil.
« Vu l'article 695 du code civil ;
Attendu que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 26 février 2008), que les époux X... ont assigné leurs voisins, les époux Y..., en négation d'une servitude de passage sur leur fonds ;
Attendu que, pour les débouter de cette demande, l'arrêt, après avoir constaté que l'acte notarié du 13 avril 1990 aux termes duquel les époux Y... avaient acquis auprès de Mme Z... leurs parcelles 770 et 786 mentionnait expressément que les propriétaires de l'immeuble 770 profitaient d'un droit de passage commun sur la partie non construite de l'immeuble 771, lequel appartient actuellement aux époux X..., et que la mention de l'existence de cette servitude de passage apparaissait également dans un acte notarié d'acquisition du 23 septembre 1909 aux termes duquel l'auteur de Mme Z... avait acquis auprès de Mme A... une grange dont les confrontations étaient nettement précisées, relève qu'aux termes de l'acte notarié d'acquisition du 12 juillet 2002 passé entre les époux X... et Mme B... il est expressément indiqué que la bande de terrain vendue supporte un droit de passage qui est commun à l'immeuble 784 appartenant aux acquéreurs, à l'immeuble 770 appartenant à Mme Y..., et au garage vendu, et retient que cette mention, dépourvue de toute ambiguïté quant à la situation et à la configuration des lieux, constitue un acte récognitif de servitude, non soumis aux conditions requises par l'article 1337 du code civil ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le titre récognitif doit faire référence au titre constitutif de la servitude, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; »
